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在房地产经济周期的繁荣阶段,主要特征有哪些

主要特征表现为:各个行业欣欣向荣、银行贷款增加,投资热情高涨 (1)周期长度不规则,发生频率高。有学者测算,过去我国的经济周期的平均长度为4.6年,离差为1.9年。(2)波动幅度大。我

主要特征表现为:各个行业欣欣向荣、银行贷款增加,投资热情高涨

(1)周期长度不规则,发生频率高。有学者测算,过去我国的经济周期的平均长度为4.6年,离差为1.9年。

(2)波动幅度大。我国经济周期波动系数的平均值为11.33,高出发达国家几倍。

(3)经济周期的波动呈收敛趋势,周期长度在拉长,波动幅度在减小。

(4)经济周期内务阶段呈现出不同的特征,在高涨阶段总需求迅速膨胀,在繁荣阶段过度繁荣,在衰退阶段进行紧缩性经济调整,严格控制总需求。

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房地产周期的影响因素…

供求状况 房地产商品由于生产周期长、资金规模大,往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺,这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。

房地产是一种特殊商品。

首先是其不动产特性。

这一特征不仅决定了房地产商品的弱流动性表现,还使得每件房地产商品都具有其唯一性和特殊性,而对这种唯一性和特殊性的追求往往可能放大价格的供求波动。

其次是房地产的资产属性。

房地产不仅是一种生产和生活的消费商品,而且具有投资品的特征,这种双重属性往往加剧对房地产商品的目标投向和对它的保值增值预期。

还有就是房地产商品的资本附加性很强,它不像普通消费品随着使用价值的损耗和消失而完成价值的消减和转移,它有更长的使用价值年限,并且在追加投入的状况下能够极大地实现价值的增加。

这三种特殊属性往往加强了房地产商品的供求——价格关系表现,甚至使之发生扭曲,从而造成比较明显和剧烈的价格波动。

经济基本面 房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系,即基本面状况良好,价格就容易出现上行波动,基本面恶化,价格就极有可能出现下滑,因此房地产价格也成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。

目前经济基本面较好,高增长、低通胀的状况显示出中国宏观经济的“黄金时代”特征,因此很自然地出现房地产价格的上行波动,但反过来看,在当前状况下,增长减缓、通胀加剧的趋势和可能性也越来越大,必要的经济调整已经开始。

目前总体物价存在上涨压力,中央政府承受着巨大的压力以抵御人民币增值,在当前的通胀状况中,至少还要新增加两个因素:一是劳动力成本上升,二是房地产价格上涨。

在这样的状况下,房地产价格的上行波动不大可能持续太久,而且如果控制不力极有可能出现急速下行和剧烈波动。

值得注意的是,房地产价格和经济基本面之间的正相关,形成的是动态均衡的关系,就是说不仅经济基本面会影响房地产价格波动,反过来后者也将影响到前者。

如果房地产价格波动打破了原先的均衡关系,经济基本面势必发生与之相适应的变化,这样才能逐步建立两者之间新的均衡关系。

但是如果这种均衡关系缺乏真实基础,就是说假如房地产价格的上行波动只是过度预期和投机造成的,那么这时房地产价格作为投资和经济发展的重要先行指标,给出的是错误的市场信号,虚假繁荣的经济基本面很快将由于失去支撑而回归真实,而且极有可能是破坏原有真实经济基本面的回归。

城市化进程 城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力,也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。

从潜在需求看,我国现有城镇居民4.9亿人,到2020年基本实现“全面小康”,我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。

此间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。

另一方面,原有城市人口同样也存在改善住房条件的需求。

2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米,而初步预测,到2020年我国城镇居民的人均住房面积将达到35平方米。

但潜在需求不是现实需求,这种需求如何转化和以何种形式转化将影响到广至宏观经济整体小至房地产价格波动的一些重要经济现象。

城市化进程的快速推进,将极大推动房地产价格的上行波动,其主要原因是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加。

但城市化进程是一种综合性过程,它因时因地因人而发生变化,经济发展程度和国家政策及管理都会极大地影响其结果,就是说城市化并非总是持续上升的过程,在连续过程中很可能会因为经济、政治的原因发生中断或停滞。

另外一种情况就是城市化本身孕含着与之相反的趋势,即在形成积聚的同时也不断地形成分散,从经济学的角度看,城市化进程也有它的边际成本,一旦超大城市的积聚所带来的成本超过其效益,城市化进程自然就会停止。

从欧洲和新加坡的发展历史看,城市扩张的最后必然向卫星式的市镇分散,房地产价格也必然发生变化。

所以说当城市化快速推进或者发生停滞时,房地产价格必然发生波动。

经济周期 自20世纪20年代德国伊弗研究所和法国经济研究所开始推广和使用景气调查方法,经济周期理论被证明是最好的解释经济运行的理论模式。

事实上无论是微观经济活动还是宏观经济活动都具有一定的周期。

微观而言,经济活动单位从其生产、销售、资金使用、利润分配、技术更新等方方面面,无不带有周期性特点;同时,作为各种微观经济活动综合体的宏观经济,也同样表现出一定的周期性,其各种经济指标和增长速度经常呈现起伏波动状态。

经济周期是客观存在的,无论微观宏观,增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型自始至终不断运行。

房地产作为国民经济的重要组成部分,是无法脱离经济周期的影响的,而且排除时滞效应和连带效应,它的波动规律是与经济周期相一致的。

如何正确识别各种宏观经济现象周期波动的幅度和频率,并采取适时和适度的调控措施和经济政策,使经济波动的频率降低、幅度减弱,以取得目标产业的长期稳定协调健康的增长,是宏观经济调控的一...

在房地产经济周期的繁荣阶段,主要特征有哪些

房地产景气指数的国房景气指数

全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论,以景气循环理论 与景气循环分析方法为依据,运用时间序列、多元统计、计量经济分析方 法,以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销 售有关指标,剔除季节因素和随机因素的影响,采用增长率循环方法编制 而成。

国房景气指数选择 2000 年为基年,将其增长水平定为 100。

通常情 况下, 国房景气指数 100 点是最合适的水平, 至 105 点之间为适度水平, 95 95 以下为较低水平,105 以上为偏高水平。

由政府统计部门编制,是代表国家行使统计监督职能的政府行为,因此,具有及时性、综合性和权威性等特点。

其计算分为八个部分:一 确定指标体系,二 建立原始指标数据库,三 消除量纲的影响,四 确定权数,五 确定基准对比时期,六 消除季节、价格因素的影响,七 建立分类指数和国房景气指数计算数学模型,八 国房景气指数计算结果的分析报告。

通过分析报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况,政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策,出台调节房地产健康发展的有效措施,投资者可以接受信息的正确导向,权衡投资的得失利弊,支配自己的投资行为.这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。

中国房地产泡沫经济的特点

如果一个人的收入是RMB100.000/=, 贷款利息是10%,10年每月分期支付。

1 /3的收入是RMB33,000/=,所以这个人能买得起房子是RMB250,000/=因此,增加的收入将能增加负担较高价格的房子的能力,由于中国的贫富差距扩大,因此越来越多的人买不起房子。

中国房地产泡沫经济的特点是商人制造房地产泡沫经济以获得利润,政府让房地产泡沫经济软着陆,是为了让更多的人能够以合理的价格购买住房。

什么是房地产价格挤出效应?

指一个相对平面的市场上,由于供应、需求有新的增加,导致部分资金从原来的预支中挤出,而流入到新的商品中。

挤出效应:指政府支出增加所引起的私人消费或投资降低的效果。

房地产挤出效应即政府对房地产的支出引起的私人消费或投资降低的结果

股市中说的,什么叫周期性行业?

周期性行业(Cyclical Industry)是指和国内或国际经济波动相关性较强的行业。

周期性行业的特征就是产品价格呈周期性波动的,汽车、钢铁、房地产、有色金属、石油化工等是典型的周期性行业,其他周期性行业还包括电力、煤炭、机械、造船、水泥、原料药产业。

还有一些产业被称之为防御性产业。

这些产业运动形态的存在是因为其产业的产品需求相对稳定,并不受经济周期性衰退阶段的影响。

在经济衰退时,防御性产业或许会有实际增加,例如,食品业和公用事业属于防御性产业。

扩展资料: 周期性行业分为消费类周期性行业和工业类周期性行业。

一、消费类周期性行业包括房地产、银行、证券、保险、汽车、航空等,消费类周期性行业兼具了周期性行业和消费行业的特性。

它们的终端客户大部分是个人消费者(银行还包括企业),虽然品牌忠诚度较低,但仍具有一定的品牌效应。

需求虽然出现波动但总体向上,而且在中国基本上是刚刚启动的行业,市场前景巨大。

除汽车、航空外,属于较轻资产型企业,行业景气度低谷时规模的弹性较大。

二、工业类周期性行业包括有色金属、钢铁、化工、水泥、电力、煤炭、石化、工程机械、航运、装备制造等。

这些行业与宏观经济相关度很高,宏观经济复杂多变,基本不可预测(众多著名经济学家的预测往往也是错误的)。

而且产品价格波幅巨大、下跌迅猛(例如最近短短两三个月航运价格急跌90%,有色金属也是跌幅巨大),需求变化迅速而且周期长,有时投资者根本没有反应的时间。

产品成本受原材料影响明显,基本上属于重资产型企业,投入产出周期长,行业景气度高峰期大量的资本支出带来庞大的折旧和摊销,利润对产量的变化极为敏感,行业低谷时规模调整弹性小,影响盈利的不可测因素众多,所以盈利呈现高度的波动性,判断周期拐点的难度也较高。

另外石化、电力、石油等受政府价格管制的行业存在盈利意外下滑的可能性。

参考资料来源:百度百科——周期性行业...

房地产商的资本运营特点及分析

企业资金的管理,其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。

房地产作为具有金融投资属性的特殊产品,具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。

因此,作为开发企业,资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。

一般而言,房地产企业生产过程主要包含:取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节,企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。

一、 房地产开发企业资金流特点 取得土地前的主要资金流:土地评估费用、土地竞买保证金等。

该阶段的资金呈净流出状态,资金来源主要为自有资本金。

取得土地期间的主要资金流:土地款的缴纳、税金等。

该阶段时间短,但资金流出量大,资金主要来源为自有资本金。

项目开发前期的主要资金流:该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。

该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小,但期间的资金筹划却至关重要,需切实完成项目的融资安排,资金主要来源为自有资本金。

开发建设期的主要资金流:主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。

项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。

项目销售或出租期的主要资金流:该期间为收入的产生期,费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。

上述环节当中,前四个环节为资金流出期,主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。

其中,土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分,前者发生时间短,后者则在整个工程建设期内陆续支出。

销售或出租期为唯一具有资金回收的环节,销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点,即在销售初期资金快速回笼,进入销售后期,资金流入趋缓,并最终归零;而出租型物业则表现为初期资金回收少,之后随着经营进入稳定期,资金回收呈稳步增长。

二、 房地产开发企业资金管理的关键 通常而言,资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成,房地产企业也不例外。

1、 投资计划是资金管理的前提 房地产企业具有资金需求庞大,资金周转周期长的特点,一旦出现现金流短缺问题,将严重影响工程的进展,进而可能造成项目烂尾的情况。

因此,房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上,制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。

2、 资金计划是资金管理的基础 从项目发展的过程来看,在项目取得前的评估阶段,即应完成项目的全部资金计划安排。

该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资,而为了能够更精准的完成该阶段的工作,开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测,任何一项工作的偏差,都会对后续的资金使用及回笼产生影响。

因此,评估工作越精准翔实,所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要,企业面临的财务风险也就越小。

3、 资金筹集是资金管理的关键 对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言,资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。

企业内源性资金受企业积累的限制,很难在短期内出现大规模的提高;传统的开发贷款,在经历金融危机的风波后,也越发显得不可靠;而市场的大起大落,更让开发企业难以准确预测未来资金回收;在这样的情况,拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。

遵循企业的资金计划,尽可能早地与资金方进行接触,听取他们对项目的想法及建议,并将之融入项目中,将帮助企业更便利地获得融资。

对于房地产开发企业而言,该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点,而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。

目前,对开发企业而言,银行开发贷款仍然是最重要的融资手段,然而,我国银行信贷的调控是相当频繁的,具有极高的不稳定性。

为避免“靠天吃饭”的被动模式,作为房地产开发企业,不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。

在经济多元化发展的今天,融资渠道也趋于多样化,当前经济环境下,以下渠道亦可供参考: 融资方式 说明 特点 难度 企业内部融资 通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金 可得性强,资金规模受限大 低 上市融资 在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市 耗时长,审批难 高 债券融资 通过发行公司债或企业债,向市场融资的行为 通常融资期限较长,融资成本较低 高 经营性物业贷款 以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款 对开发商资信及物业的经营收入要求高,期限长 中 并购贷款 商业银行向并购方或其子公司发放的,用于支付并购交易价款的贷款。

对企业资质要求高,期限较长 高 信托融资 通过集合信托产品,向社会公众融资的的一种融资行为。

对企业资信有较高要求 中 委托贷款 委托人提供合法来源的资金,委托银行或信托机构,根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。

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房产崩盘会造成什么后果?对普通人来说。

如果是已购房者,房产崩盘,价格直线下降,但自己的抵押贷款任是原来的数额,相对崩盘后价格,自己付出的钱太多,不管继承交不交房贷,都是亏。

越交越亏得,不交,自己的首付和已付房贷就拿不会来,房子也被拍卖。

如果是未购房者,看到直线下降的房价,不知何时到底,就会选择观望。

无人买房,然后崩盘加剧,开发商倒闭、银行坏账一堆,楼盘无法继续开发,建筑工人失业。

同时相关的运输、建材、钢材业没了房地产做主顾,也倒闭,然后失业人数直线上升。

失业人口太多,无力消费购买商品,然后商业就萧条了,商店、服务业不景气,连带商品工业就不景气、裁员。

这时国家经济就危机了,更多的人就失业了,商店东西卖不出去,普通人生活更艰难,可能连吃饭都有问题。

房地产价格波动原因

供求状况:房地产商品由于生产周期长、资金规模大,往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺,这就同时形成房地产行业极具产业特色的价格波动。

经济基本面:房地产价格波动与经济基本面基本形成正相关关系,即基本面状况良好,价格就容易出现上行波动,基本面恶化,价格就极有可能出现下滑,因此房地产价格也成为除股票价格之外的另一个经济基本面的敏感指标。

城市化进程:城市化进程被视为是房地产持续繁荣增长的基本动力,也成为目前房地产价格上涨的貌似合理的借口。

城市化进程的快速推进,将极大推动房地产价格的上行波动,其主要原因是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值和城市积聚效应带来的房产价值的不断增加。

政策变动:政策变动是一个宏大议题,事实上上述几点均涉及到政策因素,特别是城市化进程、经济基本面,但提到房地产价格波动问题,政策变动是不得不单列强调的重要因素。

实际上房地产经济本身就是一种政治经济和政策经济,特别是在我国现阶段现有体制之下,国家政策往往左右了房地产发展的方向、规模、速度和程度。

经济周期性变化指标有哪些

经济周期性变化指标包括先行指标、同步指标、滞后指标三类,具体的主要指标则有GDP增长率、失业率、价格指数等。

(一)先行指标。

先行指标是指预示未来月份经济状况和可能出现的商业周期性变化,并为分析者提供利率趋势变化早期迹象的市场指标。

这些指标的高峰和低谷顺次出现在经济周期的高峰和低谷之前,因此对将来的经济状况有预示作用。

先行指标有货币供应量、股价指数、房屋建造许可证的批准数量、机器设备的订单数量等。

先行指标一般能在总体经济活动发生变化之前6个月达到顶峰和谷底。

投资者采用该指标可以事先知道经济波动的转折点,从而采取恰当的投资策略。

如当货币当局减少货币供应量时,它一方面显示了当局的政策意图,暗含着目前经济中的过热趋向;另一方面会带来利率的提高,利率的提高会带来企业成本的上升,减少盈利,从而降低了对投资者的吸引力;利率提高增加了股票投资的机会成本,因而必然导致投资的减少进而引起股票价格的下降。

(二)同步指标。

同步指标是指其达到高峰或低谷的时间与总体经济出现高峰或低谷的时间大致相同的指标。

同步指标可描述总体经济的运行轨迹,确定总体经济运行的高峰或低谷位置。

它是分析现实经济运行态势的重要指标。

同步指标的变动时间与一般经济情况基本一致,可以显示经济发展的总趋势,并确定或否定先行指标预示的经济发展趋势。

主要的经济同步指标有国内生产总值、工业总产值、社会消费品零售总额等。

(三)滞后指标。

滞后指标是指相对于国民经济周期波动,在时间上落后于经济周期波动阶段的指标。

此类指标的变化一般滞后于国民经济的变化,有助于验证先行指标所表示的经济趋向是否真实。

如失业率,库存量,银行未收回贷款规模、全民固定资产投资、商业贷款、财政收支、零售物价总指数、消费品价格指数、集市贸易价格指数等。

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